在市场预期与疫情经济的催化下，我国#数据中心#产业正处在变革与机遇的风口浪尖。随着核心区位优质资产供给逐渐收紧、一线城市数据中心资产包交易集中涌现、环一线城市数据中心产业集群走向前台，唯有抓住这一机会统筹考虑各类数据中心投资决策中的商业及财务要素，为交易标的合理定价，方能尽早高效布局优质核心资产，为企业适应数字时代的商业变革打下坚实基础。
本文将从市场供需及商业模式角度出发，对影响数据中心投资决策中的要素做简要梳理，从而协助投资者更好地评估潜在的数据中心投资决策。本文作者刘颖为安永（中国）企业咨询有限公司战略与交易咨询业务合伙人。
01. 发展数据中心的重要意义
在“十三五”期间，工信部于2015年12月正式发布了《电信业务分类目录（2015年版本）》，相较先前的2003年版本大幅修改了关于增值电信业务分类，对互联网数据中心业务所涵盖的各类服务类型进行了明确界定，相应的行业管理政策也随之陆续出台。2016年，中央在集体学习中明确提出要“建设全国一体化的大数据中心”，并意识到了数据科学及互联网应用在国家管理和社会治理方面的巨大作用。以电子政务及智慧城市为抓手的一系列先进互联应用场景的落地，成为自上而下推动数据中心落子布局的原初动力。
2017年、18年，工信部出台的《云计算发展三年行动计划（2017-2019年）》与《推动企业上云实施指南（2018-2020年）》更是对云计算及承载云计算的数据中心相关产业规模及企业数量做出了明确要求，为过去及未来一段时间的产业布局及未来发展提供了明确的前进方向。
在过去的一年间，数据中心更是被明确为“新基建”的一部分：2020年3月4日中共中央政治局常务委员会召开会议，会议指出要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度，2020年4月，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，数据要素作为一种新型生产要素，与土地、资本、劳动力、技术等要素共同纳入了《意见》一文。同月，国家发改委高技术司司长伍浩在当日举行的网上发布会中首次明确了新型基础设施的定义，数据中心（Internet Data Center，IDC）作为提供基础数据算力、承载数据存储与传输的互联网服务平台，与物联网、工业互联网、区块链等一同被列为新型基础设施，成为下一次工业革命的驱动核心。
2020年爆发的新型冠状病毒疫情期间，随着“居家办公”、“宅家经济”概念的愈发走红，视频会议、手机游戏、网课教育及电商支付等等热门应用场景背后，都离不开数据中心提供强有力的计算支持。在目前阶段，数据中心的主要下游客户以互联网企业及金融企业为主。
未来，数据中心不仅可从疫情期间走向成熟的商业模式中获取业务，更能随着各级政府对智慧城市的推进落实、云端企业服务生态的不断发展、智能设备在生产生活中的逐渐普及，在政企端流量及工业互联网的计算需求中获取长期增长的有力驱动。过去数年间各地不断涌现的数据中心集群，不仅是对此类创新业务模式及跨产业链的数据存储、分发及响应能力的最好写照，更是维护国家生产生活核心环节自主可控、数据安全的重要基石。
02. 新基建概念下数据中心机遇与挑战
未来一段时间，在云计算产业的发展过程中，企业在云端部署算力的需求将随着各类应用场景的不断成熟与日俱增。华为全球产业展望2025白皮书预测，到2025年，全球新增数据量将达到180ZB，85%的企业应用将部署在云端，100%的企业将会采用包括IaaS、Paas、Saas等多种形态在内的云服务，数据中心作为云端算力的核心载体所起到的基础设施作用将会愈发不可或缺，市场规模也将同步快速增长。
2019年，中国IDC业务的总收入已达1,586.2亿元人民币，未来，随着互联网行业的高速发展以及5G的普及，中国IDC市场的年复合增长率预计将持续保持在30%以上。
资料来源：科智咨询、安永分析
可是，在数据中心行业的快速发展的同时，数据中心的高耗能属性也带来了一线城市对数据中心提质增效的要求与挑战。随着行业初期自由生长时代的落幕，各省市配套设计及长期规划进入实施阶段，各省市通过政策管控及产业规划引导数据中心绿色发展成为一线城市提高能源资源利用效率、促进低碳减排发展的重要抓手。安永战略与交易咨询团队整理了近期一线城市加强数据中心管控的相关政策，汇总如下：
资料来源：各地政府主管部门、安永分析
03. 数据中心行业的趋势
国内市场中，随着疫情拉动的计算量的各类需求不断膨胀，业务类型的分化决定了一线城市及环一线城市在数据中心趋势方面的明显不同，并由此催生了反映不同的整合及建设需求的数据中心市场：
在区位选址方面，我们注意到，部分高时效性的计算需求，如网络游戏及支付结算等对网络延迟要求较高，部署此类计算业务的数据中心通常坐落于以一线城市为代表的核心网络节点附近，以实现对“热数据”的及时响应。
另一方面，我们注意到，随着一线城市对于部分高能耗数据中心的管控加强，部分对计算时延要求不高的“冷数据”相关业务需求逐渐向一线城市周边城市圈的数据中心产业聚集区转移。以贵阳贵安新区、内蒙古乌兰察布为代表的一批在气候条件、电力成本及产业承接中具有相对优势的规模化产业聚集区不断涌现，吸引了一批自一线城市转移的对数据时延要求不高但追求规模经济效应的数据中心需求，形成“阶梯式”的数据中心资源分布。由于数据中心的运营成本及资本性支出中电力成本及制冷设备占比相对较高，内蒙古地区丰富的风电及光伏资源、贵州地区丰沛的水电资源，以及两地所共享的凉爽气候成为了吸引华为、快手、苹果、富士康等高科技巨头自建大规模数据中心的关键因素。
安永观察：
近年来，随着一线城市对高能耗数据中心的管控与评审日益趋严，一线城市数据中心逐渐从增量驱动转向提质增效。在一线城市消费需求与商业活动高度富集的大背景下，一线城市对具有优质配套服务的大型数据中心的需求将不断提升，但新建速度将逐渐放缓。
随着新基建政策对绿色数据中心的明确要求、需求场景的不断扩展以及一线城市禁限令的相继出台，高耗能的中小规模数据中心将难以适应产业需求及官方规定，加之数据中心产业中涌现出越来越多的大型“国家队”和大型互联网巨头，随之而来的行业整合和资产交易将成为必然趋势。
这一趋势也将使得一线城市附近大型数据中心保持稀缺状态，现有数据中心的区位优势得到进一步强化。随着疫情培养的消费习惯的逐渐沉淀，一线城市附近具有稀缺属性的数据中心的整合与兼并趋势将不可避免。
在国际市场上，疫情对数据中心海外市场的影响同样深远。我们注意到，这一影响更多地反映在To B的企业服务市场中。随着疫情初期的恐慌心态逐渐褪去，保持社交距离的管控要求及居家办公的需求激增加速了企业上云的数字化趋势，在未来一段时间，云计算相关行业受到的冲击将小于实体经济，拉动相关行业先行进入U型的复苏阶段。
在欧洲市场，以即用即付的“Pay-as-you-go“模式为代报的高灵活性云端服务逐渐被更多企业所接受，云端的自动化平台部署也进一步拉动了对及时响应的算力的需求。通过利用云端部署的自动化平台，企业能够将人工执行的任务数量减少到最低限度，从而帮助企业降低成本，提高运营效率。随着许多办公室在封锁期间关闭，企业被迫将数据存储及计算设备转移到IDC服务提供商，但对企业服务提供商的期望不仅仅是符合计算要求的机架租用需要，企业更期待完整落地且具有高灵活度的集成解决方案，以便满足疫情特殊条件下复杂多变的云端计算需求。
在北美市场，随着云计算服务的高度渗透与疫情的冲击，如何为跨州及跨国企业提供稳定、及时、统一的数据服务成为了云计算提供商所专注的课题，此类需求直接促使企业对云计算服务的需求逐渐从简单的业务上云向分布式混合云转移。在人力资源及实体要素流动受限的当下，业务覆盖全球范围的组织催生了工作负载进行分布式部署的高工作需求，并重新定义了对现代数据中心网络的要求——即那些基于按需相应、可弹性扩展的高可用分布式计算网络，该网络能协助企业在疫情的特殊条件下实现真正互联云的客观需求。
04. 数据中心投资价值考量中的IT属性及地产属性
作为消耗大量电力，承载大量实体硬件设备并提供计算服务的硬件平台，数据中心同时具备了IT与地产的双重属性。数据中心的本质是新经济时代的地产行业，数据中心获取租金回报的来源主要是向金融、IT等行业的客户租售机柜及提供运维服务，租金收入和各项运营成本之间的差值将决定数据中心的盈利能力。
由于数据中心具有的重资产属性，各数据中心生命周期初期均会计入大量折旧摊销金额，数据中心企业通常展现出收入增长先于利润增长的特征，即所谓“投资前置，利润后置”。
我们注意到，数据中心的IT属性更多地影响了数据中心的租金收入产生方式，而地产属性更多地影响了数据中心的成本产生方式，两者互相作用，互相影响，共同构成数据中心投资决策中的重要组成部分。
在收入端，数据中心的IT属性决定着数据中心收入的产生方式。第三方数据中心提供的服务主要包括基础服务及增值服务，基础服务一般包括标准化的机柜空间、高速宽带等；增值服务包括运维、安防、电力和灾备等。以提供服务的规模区分，数据中心的主要业务模式包括零售型、批发型及合作型三类：
在成本端，数据中心的地产属性在建设阶段的大量资本性支出中得到反映。数据中心的整体成本包括前期建设中的资本性支出（Capital Expenditures，“CAPEX”）和建成后的运营成本（Operating Expenses，“OPEX”）两部分。我们注意到，数据中心发生的资本性支出及营运成本主要有以下特征：
资本性支出指前期必要的建设投资及一定期限折旧后的维护性再投资，一般指一次性投入的各类固定资产及后续补充。固定资产支出主要包括服务器设备、机架、备用发电机、电力用户站、UPS电源设备、风冷或液冷设备等。
安永观察：
此部分成本受数据中心所在区位影响较大，一般而言，企业倾向于将数据中心部署于地质环境稳定、气候凉爽的地区，以减少温控及散热系统的硬件成本。数据中心选址方面的典型国外案例包括Facebook在北极圈内的数据中心及微软在英国海底部署的数据中心等，国内案例则有腾讯在贵州贵安山洞中建设的腾讯贵安七星数据中心及阿里云在内蒙古乌兰察布部署的超级数据中心等。
运营成本指的是每月运行设备的实际花费，主要包括电费支出、前述资本性支出的折旧、房屋或土地的租赁成本、设备租赁、现场工作人员工资及必要的维护性费用等。一般而言，电费支出通常占到数据中心整体运营成本的一半左右。
资料来源：施耐德数据中心投资成本计算器、安永分析
安永观察：
数据中心的电力消耗主要由四部分设备构成：IT设备、制冷系统、供电设备及其他设备。评价数据中心能耗的参数称为电源使用效率（Power Usage Effectiveness,“PUE”），PUE衡量数据中心总能耗相对IT设备能耗，这一比值越接近1，说明数据中心非IT设备耗能越少，运营效率越高。对于年平均气温较低区域，数据中心可配备较少的制冷系统，从而实现较低的PUE值。
在对数据中心的市场倍数研究过程中，我们注意到，相较于国内二级市场常见的P/E（股权价值/净利润）倍数，海外成熟市场通常使用EV/EBITDA（企业价值/息税折旧摊销前利润）倍数对数据中心公司进行估值。数据中心运营为典型重资产业务，单个数据中心通常存在数年的投资及建设周期，建设期及运营期初折旧摊销金额对企业盈利影响较大。公司的竞争优势高度依赖于公司整体资产质量、扩张速度及存量资源的运营效率。采用EBITDA数据可以剔除发展阶段不同以及不同准则下折旧摊销的影响，更能反映盈利能力。
安永观察：
以EV/EBITDA倍数计，海外市场上市主要数据中心企业倍数范围在22.3x至26.7x之间，中位数约为26.4x，国内市场上市公司包括奥飞数据、万国数据、网宿科技等。由于发展阶段及常见估值方法的区别，倍数范围约在18.0x至141.2x之间，中位数约为40.5x，与海外市场差别较大。
05. 结语
由上趋势不难看出，在过去的一年间，随着企业需求的与疫情催化的双重拉动，我国数据中心产业迎来了历史性的机遇窗口，行业投资热度不断攀升，一线城市数据中心资产包交易集中涌现。由于一线城市对高能耗数据中心监管收紧、审批趋严，优质数据中心逐渐成为稀缺资产，唯有抓住这一机会统筹考虑各类数据中心投资决策中的商业及财务要素，为交易标的合理定价，方能协助企业扩大规模、提质增效、打造未来大数据时代的核心竞争力。
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